Bei der Entwicklung des Pioneer Park sind wir mit dem Ziel angetreten, ein echtes Vorzeigeprojekt zu schaffen. Sozial, ökologisch, innovativ und vor allem schnell wollten wir dringend benötigten Wohnraum für die bald kleinste Großstadt Hessens schaffen. Das „Quartier der Zukunft“ fand bundesweit große Anerkennung und wurde mehrfach mit dem „Game Changer Award“ ausgezeichnet. Mehrere Kommunen entsendeten Delegationen nach Hanau, um sich die Entwicklung vorstellen zu lassen. Und jetzt: „Imageschaden für das Vorzeigeprojekt“, „Negativschlagzeilen fürs „Zukunftsprojekt‘“ – das sind zwei Schlagzeilen der letzten Tage. In den sozialen Medien findet sich Kritik an der Bauausführung und am Umgang mit den Käufern. Ist der von einer Zeitung behauptete „Imageschaden für das Vorzeigeprojekt“ wirklich eingetreten? Müssen wir uns für das, was wir tun, wirklich schämen, wie eine Zeitung suggeriert? Auch wenn es nur eine Handvoll Käufer sind, die ihrer Unzufriedenheit Ausdruck verleihen, und die Zeitung gerade mal eine Auflage von 12.000 Stück hat, habe ich die letzten Tage zum Anlass genommen, eines unserer Herzensprojekte einmal kritisch zu hinterfragen.
Im Dezember 2016 haben wir – die DSK-BIG Gruppe, deren Geschäftsführer und Mehrheitsgesellschafter ich seit mehr als zehn Jahren bin – mit der Stadt Hanau den Vertrag über die Gründung der Gesellschaft LEG Hessen-Hanau geschlossen. Mit dieser gemeinsamen Gesellschaft soll das rund 50 Hektar große Areal der früheren Pioneer-Kaserne erworben und entwickelt werden – rund acht Jahre nach dem Abzug der US Army. Die Stadt Hanau ist konversionserfahren und hat bereits eine Reihe militärischer Liegenschaften in zivile Nutzungen umgewandelt. Die Pioneer-Kaserne ist die letzte und größte Konversionsfläche in Hanau und wird als „Königsprojekt der Konversion“ bezeichnet. Auch die DSK-BIG hat in den vergangenen Jahren viele große militärische Flächen bearbeitet, und von Anfang an haben alle Beteiligten das Gefühl, dass aus diesen gemeinsamen Erfahrungen und Ideen auf dem Gelände der Pioneer-Kaserne etwas ganz Besonderes entstehen kann.
Mehr als ein Jahr hat die europaweite Ausschreibung der Stadt Hanau gedauert, bis wir als Partner der städtischen BAUprojekt ausgewählt wurden. Ein Jahr, in dem bereits viele Ansätze reifen, die später realisiert werden – zum Beispiel die gemeinsame Gesellschaft, an der sich die Stadt Hanau über die BAUprojekt beteiligt. Obwohl die BAUprojekt nur 10% der Anteile hält – die anderen Anteile übernimmt die DSK-BIG – wurde für alle Entscheidungen Einstimmigkeit vereinbart. Unter anderem diese ungewöhnliche Form der Zusammenarbeit zwischen der öffentlichen Hand und einem privaten Unternehmen wird später mehrfach ausgezeichnet und als wegweisend gelobt.
Beide Gesellschafter gehen ergebnisoffen in die Zusammenarbeit, und so definieren wir Anfang 2017 lediglich vier übergeordnete Ziele: Wir wollen erstens, dass in fünf Jahren die ersten Bewohner den Pioneer Park – so heißt die ehemalige Kaserne inzwischen – beziehen. Zweitens sollen ökologische Aspekte in die Entwicklung einfließen. Drittens wollen wir offen sein für neue Technologien und Innovationen und viertens ein durchmischtes Quartier mit einem angemessenen Anteil an bezahlbaren Wohnungen entwickeln. Damit starten mein Partner Martin Bieberle als Vertreter der Stadt und ich in der Geschäftsführung der LEG Hessen-Hanau.
Eine der größten Herausforderungen bei der Entwicklung einer Kaserne ist es, dass diese in der zivilen Welt planungsrechtlich nicht existiert. Mit anderen Worten: Für das gesamte Gelände muss erst einmal ein Bebauungsplan aufgestellt und verabschiedet werden. Als Grundlage dafür benötigen wir eine Planungsidee, das sog. Strukturkonzept. Was in anderen Städten regelmäßig mehrere Jahre dauert, gelingt uns hier im Rahmen einer kooperativen Mehrfachbeauftragung in wenigen Monaten bis zum Juni 2017. Aus diesem planerischen Wettbewerb geht das renommierte Frankfurter Büro Albert Speer & Partner (AS+P) als Sieger hervor und wird uns bis zum Satzungsbeschluss im Dezember 2018 begleiten. Vom Erwerb der Kaserne bis zum Satzungsbeschluss brauchen wir gut zwei Jahre – ich kenne bis heute kein vergleichbares Entwicklungsvorhaben, für das so schnell Baurecht geschaffen wird.
Genauso schnell wie das Planen läuft auch das Bauen. Was Oberbürgermeister Claus Kaminsky launig als „Tempohärte“ bezeichnet, ist auf der Baustelle ein täglicher Kampf. Um das bezahlbare Wohnen im Triangle so schnell wie möglich umzusetzen, starten wir mit der Entkernung der Gebäude und den vorbereitenden Arbeiten im Mai 2018 gleichzeitig mit den Erschließungsarbeiten und ignorieren damit den eisernen Grundsatz, dass der Hochbau erst dann beginnen sollte, wenn die Erschließung des Grundstücks abgeschlossen ist. Das gelingt, weil alle beteiligten Nachunternehmer unter Hochdruck arbeiten und viel Flexibilität zeigen. Dafür ist die Terminkette so dicht, dass die Baustelle für interessierte Besucher wie beispielsweise die Käufer im Triangle Housing praktisch nicht zugänglich ist. Das wird später kritisiert werden, aber ich finde: Der Erfolg gibt uns Recht – weniger als dreieinhalb Jahre nach dem Erwerb der Kaserne beziehen tatsächlich die ersten Bewohner das ehemalige Gebäude 301.
Bereits 2015 hat sich die Stadt Hanau unter dem Arbeitstitel „Klima-Pionier-Quartier“ mit dem späteren Pioneer Park um die Aufnahme in das Förderprogramm Stadtumbau Hessen beworben. Das wollen wir fortführen, und so entsteht die Idee einer (weitgehend) CO2-neutralen Wärme- und Stromversorgung im Quartier. Zu diesem Zweck initiieren wir eine Partnerschaft der Stadtwerke Hanau mit der GETEC, einem deutschlandweit führenden Anbieter für umweltschonende Energie. Unter dem Namen PionierWerk werden im Pioneer Park „grüne“ Wärme und Strom erzeugt. Außerdem übernimmt das PionierWerk die Investitionen in das von uns gewünschte Glasfasernetz, das wir bis in jede einzelne Wohnung legen, um so das schnellste Internet in Hanau anbieten zu können.
Neben dem schnellen „fibre to the home“ Internet planen wir weitere innovative Elemente: Paketboxen, die wir im Eingangsbereich des Pioneer Park installieren und die den Lieferverkehr im Viertel gegen Null reduzieren. Ein Carsharing-Konzept, um die Anzahl der Autos im Quartier zu reduzieren. E-Mobilität zur Vermeidung von CO2-Emissionen. Und ein hoher Anteil an bezahlbaren Wohnungen, die wir als Eigentumswohnungen planen und nicht bloß als Mietwohnungen. Wir wollen auch jenen den Lebenstraum vom Eigenheim ermöglichen, die ihn sich angesichts der Preise im Rhein-Main-Gebiet normalerweise nie erfüllen könnten.
Dafür scheint uns das Triangle mit den großen Wohnungen geeignet, die in den 50er Jahren von der US-Army für die amerikanischen Soldaten und ihre Familien errichtet wurden. Unser Ziel ist es, diese Wohnungen in einem hohen Standard zu sanieren und anschließend an Selbstnutzer deutlich unter Marktpreis zu verkaufen. Dabei sollte die finanzielle Belastung der Erwerber bei einer Vollfinanzierung nicht höher sein als die Anmietung einer gleich großen Altbauwohnung. Das führt zu Verkaufspreisen zwischen 2.000 und 2.500 Euro je Quadratmeter, und diese Kaufpreise können bei der Sparkasse Hanau vollständig finanziert werden. Vergleichbare Wohnungen kosten in Hanau heute im Mittel rund 3.600 Euro je Quadratmeter.
Trotz des günstigen Preises wollen wir gleichzeitig eine hohe Qualität in der Bauausführung und in der Ausstattung der Wohnungen. So wählen wir beispielsweise Sanitärobjekte, die wir auch in deutlich teureren Eigentumswohnungen verbauen. Wir statten alle Badezimmer vollständig aus – von der Duschwand bis zum Handtuchhalter. Das ist bei Eigentumswohnungen nicht üblich. Und wir entscheiden uns, alle Wohnungen mit Küchen anzubieten. Der Einbau von Küchen ist in vielerlei Hinsicht schwierig, und deshalb bieten viele Bauträger Küchen gar nicht erst mit an. Ich persönlich sehe das anders: Wenn wir eine Wohnung übergeben, möchte ich, dass die Wohnung sofort bewohnt werden kann. Deshalb vollständig ausgestatte Bäder und Küchen.
Um diese Qualität anbieten und gleichzeitig den Preis halten zu können, optimieren wir Prozesse: Wir reduzieren Sonderwünsche, beschränken uns auf zwei Qualitätsstufen (smart und comfort line) sowie auf die gängigen Farben und Materialien. Wir bündeln den Einkauf, insbesondere für Bäder und Küchen, bei jeweils nur einem Anbieter und erzielen so bessere Einkaufskonditionen, die wir an die Erwerber weitergeben. Das heißt aber im Umkehrschluss, dass wir die verhandelten Mengen tatsächlich abnehmen müssen, da sonst die knappe Kalkulation bei den Lieferanten nicht mehr aufgeht. Während wir die Bäder wie schon seit Jahren bei unserem Kieler Stammlieferanten Andreas Paulsen ordern, bestellen wir die Küchen in Hanau bei Hebeisen Küchen. Küchen sind ein schwieriges Gewerk, und es ist sinnvoll, den Küchenbauer möglichst dicht an der Baustelle zu haben. Außerdem arbeite ich als Unternehmer gerne mit anderen inhabergeführten Unternehmen zusammen. Andy Hebeisen kenne ich seit einigen Jahren, und ich schätze an ihm seine Geradlinigkeit und seine Zuverlässigkeit. Was wir einmal vereinbart haben, gilt, und wenn es – was nur ganz selten einmal vorkommt – mal ein Problem gibt, dann lösen wir es im Gespräch. Unsere Rechtsabteilungen hatten noch nie miteinander zu tun.
Zu den Küchen hat es in den letzten Tagen die stets gleiche Frage von einigen wenigen Kunden und Journalisten gegeben: Muss der Käufer eine Küche von Hebeisen nehmen? Ehrlich gesagt verstehe ich diese Frage nicht, denn die meisten unserer Kunden freuen sich, wenn im Kaufpreis ihrer Wohnung eine Einbauküche enthalten ist. Aber um die Frage zu beantworten: Ja, der Kunde muss eine Küche von Hebeisen nehmen. Genauso, wie er auch die Duschwannen, die Waschbecken und die Armaturen von Andreas Paulsen oder die Dämmstoffe und Steine von Jakob Cement oder Lichtschalter von ich weiß nicht wem nehmen muss. (Was würden eigentlich die Journalisten fragen, wenn im Kaufpreis keine Küchen und keine Badaccessoires enthalten wären?)
In der Berichterstattung einer Zeitung werden nicht nur die Küchen, sondern die gesamte Bauausführung in Frage gestellt und damit der Eindruck erweckt, der günstige Preis käme durch schlechte Bauleistung zustande. Das ist unzutreffend, und das wird weder unserer Leistung als Bauherr noch der Leistung unserer Nachunternehmer gerecht. Die öffentlich vereidigten und bestellten Sachverständigen haben das mehrfach bestätigt und die monierten Beanstandungen als Bagatellen und optische Beeinträchtigungen bezeichnet. Diese Aussagen werden auch dadurch nicht unrichtig, dass die Sachverständigen von uns beauftragt und bezahlt werden. Ein öffentlich bestellter Sachverständiger ist bei seinen Aussagen stets der Wahrheit verpflichtet.
Wir haben jedem, der Zweifel an der Qualität der Wohnungen geäußert hat, Zugang zu den Wohnungen ermöglicht und ohne Einschränkungen Fotos zugelassen. Die junge Journalistin, die in ihrer Zeitung kenntnisfrei von 150 Mängeln in einer Wohnung berichtet und deren Abnahmefähigkeit bezweifelt, ohne sie vorher gesehen zu haben, hat nach der Veröffentlichung in einer Wohnung die Mehrheit der Mängel nicht einmal dann identifizieren können, nachdem wir die Mängel gekennzeichnet haben. In der Tat handelt es sich dabei, wie eine andere Zeitung schreibt, nur um „Schönheitsfehler, bei denen man schon ganz genau hinschauen muss.“ Dazu habe ich zwei Anmerkungen: Bauen ist Handwerk, und Handwerk ist nur im seltensten Fall perfekt. Nichts anderes als Perfektion erwarten aber einige Käufer, und so kommt es bei den Besichtigungen zu einer Reihe von Beanstandungen. Aber nicht jede Beanstandung ist ein Mangel im rechtlichen Sinne. Deutschland verfügt über eine umfassende Regelungsdichte, und so ist eben auch der Grad der Perfektion detailliert geregelt, den ein Käufer von einer handwerklichen Leistung erwarten darf. Das bedeutet, dass der Käufer gewisse Abweichungen von der Perfektion hinnehmen muss und diese eben keinen Mangel im rechtlichen Sinne darstellen.
Dazu gehören auch die viel zitierten Nischen im Abstellraum, die in einigen wenigen Wohnungen nicht so groß dimensioniert sind, um eine 60 cm breite Waschmaschine aufzunehmen. Allerdings: Eine Breite dieser Nische von mindestens 60 cm wurde keinem Käufer zugesagt, und sie stellt somit nicht das Bausoll dar. Deshalb ist eine schmalere oder breitere Nische – auch das gibt es – kein Mangel. Die Schwankungen dieser Nischenbreiten gehen auf die uneinheitliche Bauausführung der Amerikaner vor mehr als 70 Jahren zurück. Ich möchte nochmals darauf hinweisen, dass wir eine Sanierung im Bestand betreiben und die bestehenden Gebäudestrukturen nicht ohne einen erheblichen baulichen Aufwand korrigieren können. Davon abgesehen: In allen Wohnungen können Waschmaschinen und Trockner problemlos in den dafür vorgesehenen Abstellräumen untergebracht werden und müssen nicht im Bad oder in der Küche aufgestellt werden. Der erweckte Eindruck, in den Wohnungen könne keine Waschmaschine aufgestellt werden, ist also grundfalsch – sie kann sogar stets in dem dafür vorgesehen Raum aufgestellt werden. Dass sie in einigen wenigen Wohnungen nicht in die Nische passt, ist ärgerlich, keine Frage, aber eben kein Mangel. Darüber hinaus sind wir gerne bereit, gemeinsam Lösungen zu finden – im direkten Dialog, dafür braucht es keine Zeitung. (Aber gerade merke ich beim Lesen: Ich starte meine Ausführungen mit einer Beschreibung des Quartiers der Zukunft und ende bei der Breite einer Nische in einem Abstellraum.)
Was hat nun bei einigen Käufern zur Unzufriedenheit geführt? Meiner Meinung nach gibt es dafür zwei Auslöser: Zum einen ist ein großer Teil der Diskussionen zwischen der LEG und den Erwerbern auf die Unkenntnis der Abwicklung eines Kaufvertrages nach Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) zurückzuführen. Einige wenige Käufer glauben, ihre Beanstandungen (die kein Mangel sind) selbst als „Mangel“ definieren und bewerten zu dürfen und diese bewerteten „Mängel“ von der Sicherheitsleistung in Höhe von 5% einbehalten zu können (die lediglich als Sicherheit für die Herstellung des Bauwerks bis zur Abnahme einbehalten werden, aber nicht zur Aufrechnung tatsächlicher Mängel verwendet werden darf). Ich kann nicht abschließend beurteilen, ob die beurkundenden Notare, die Sparkasse als unser Vertriebspartner und unsere eigenen Mitarbeiter jeden einzelnen Käufer so beraten haben, dass er die MaBV in Gänze verstanden hat. Angesicht der vielen zufriedenen Käufer, die Abnahme und Übergabe ihrer Wohnung durchaus positiv wahrgenommen haben, spricht aber einiges für eine insgesamt ordentliche Beratung.
Zum anderen habe ich wahrgenommen, dass die Kommunikation zwischen Käufern und LEG nicht in jedem Einzelfall störungsfrei verlaufen ist. Diese Kritik ist im Einzelfall sicher berechtigt, und so wollen wir uns gegenüber unseren Kunden nicht verhalten. Ich kann und will das nicht entschuldigen, aber erklären: Ich habe von Gesprächen berichtet und Mails zu sehen bekommen, in denen die Kommunikation und das Verhalten gegenüber unseren Mitarbeitern völlig unakzeptabel war. In diesen Einzelfällen kann ich die Reaktion meiner Kollegen nachvollziehen – auch wenn ich mir ein anderes Verhalten gewünscht hätte. Was kann man da tun? Ich bin ein alter Handballer und habe wie viele Mannschaftssportler gelernt, dass man sich nach dem Schlusspfiff die Hand reicht und das, was auf dem Spielfeld passiert ist, vergisst. Vielleicht ist das auch für den Wohnungskauf ein passables Rezept.
Ich komme zu meiner Einleitung und dem eingangs angeführten Zitat der Zeitung zurück. Müssen wir uns für den Pioneer Park wirklich schämen? Dafür sehe ich keinen Anlass. Auch wenn nicht alles perfekt gelaufen ist, bin ich persönlich stolz auf diese Entwicklung und auf das, was die Stadt Hanau, unsere Mitarbeiter und alle Nachunternehmer dort geleistet haben und noch leisten werden.
Dr. Marc Weinstock